フラット35の3つのメリットと注意点とは?

住宅ローン

今回は住宅ローンのフラット35について、書いていきます。

よく広告やテレビのCMで見かけるフラット35ですが、ちらっと見かけるだけでは結局なんなのかあまり理解できていないものですよね(’A`|||)
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してできた住宅ローンになります。最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。現在はフラット35を利用する方も多いようです。

私がフラット35にした理由は、以下のメリットがあったからです。

 

金利がずっと固定なので、資金計画をたてやすい

変動金利だと金利が下がる場合もありますが、上がった時の事を考えると将来生活が苦しくならないかという不安が私にはありました。可能性は低いですが、先の事は誰にもわからないので景気が一気によくなって金利がはね上がるなんて事ももしかしたらあるかもしれません。(ちなみにフラット35の金利は民間金融機関の変動金利と比較すると少し高いです。)

その点、ずっと固定金利のフラット35にすれば何年経っても金利が変わらないので、将来の資金計画がたてやすいといえます。

 

長期優良住宅の場合、フラット35Sが適用される

長期優良住宅とは省エネルギー性や耐震性、耐久性にすぐれた質の高い住宅の事を言います。最近は長期優良住宅を売りしてるハウスメーカーも多くみられます。フラット35Sが適用されると期間限定で金利が引き下げられます。
フラット35SにはAプランとBプランがあり、それぞれ適用基準が違いますがAプランは10年間、Bプランは5年間、金利が0.25%引き下げられます。適用基準は色々ありまして、どれか一つでもあてはまればそのプランになるという形なのですが、覚えやすいのは耐久等級が3であればAプラン、耐震等級が2であればBプランとなることです。

 

またフラット35Sは新築住宅を買う時だけでなく、中古住宅を買う時でも適用されることがあるようです。

 

審査基準が民間金融機関の住宅ローンより甘く、審査に通りやすい

【審査基準】

・勤続年数(金融機関によっては最低勤続3年以上などもあるようです)

・過去の借り入れで返済の遅れがあったか

・現在の借り入れ状況(自動車ローン、カードローン、教育上ローンなど。奨学金は関係ないようです。)

・年収、返済負担率(年収に対する返済額の割合)

・借り入れ時、完済時の年齢

・健康状態

・雇用形態(派遣やパート、アルバイトなど)

 など

 

上記項目で不安がある方は金融機関やハウスメーカーの営業の方にしっかり相談して決めるといいと思います。

私の場合は転職して間もない時期だったので、民間金融機関の住宅ローン審査は恐らく通らなかったでしょう。(転職して間もない状況で家を買うなんてかなり無計画だと自分でも思っています(´;ω;`))
あと付け加えて、繰上返済手数料無料、保証人不要、保証料無料も個々では私がフラット35にした理由にまでにはなりませんが、魅力的な部分であり大きなメリットの一つとも言えます。

 

フラット35の4つの注意点

家と計算機の絵

フラット35には、いくつかの注意点があります。

 

2017年10月から団体信用生命保険つきの金利表示

2017年9月30日までは団体信用生命保険なしの金利表示だったフラット35。

それがなんと、2017年10月からフラット35がリニューアルして団体信用生命保険つきの金利表示となりました!

団体信用生命保険(略して団信)は、その名の通り生命保険の一種です。住宅ローンの返済中に借り入れした本人が死亡または身体障害になっと時、残された家族に債務がかかってきます。
そんな時に一括弁済してくれるのがこの団信です。残された家族の事を考えるとこの団信に加入しておくのが普通ですが、団信に加入する場合はその分返済額が上乗せされます。
民間金融機関では、もともと団信に加入する事が条件になっているところも多いのでほぼ強制となります。(この場合無料で加入する形になります。無料といっても金利にいくらかは上乗せされているとは思います。)
一方フラット35の場合、以前までとは違い、現在は新機構団信付きの金利となっていますのでその点は金融機関と同じになってしまいます。
これは融資金額にもよりますが団信なしで計画を立てていた方にとっては、数百万円も返済額が増えてくることになってきます。
しかもこの団信は生命保険でありながら生命保険控除が適用されないのです。



融資額が建築費の購入価格の9割以下と9割超では金利が違う

2019年3月のフラット35の金利で、融資額が9割以下と9割超の場合を比較していきます。

 

9割以下の場合

返済期間20年以下で
1.22%(団信あり)
返済期間21年以上35年以下で
1.27%(団信あり)

9割超の場合

返済期間20年以下で
1.66%(団信あり)
返済期間21年以上35年以下
1.71(団信あり)

 

融資額が9割超では、9割以下の場合に比べると0.44も金利が上がってしまうことがわかります。これは融資額3000万円(フラット35Sなし)の場合、だいたい260万~300万円程度増えてしまいます。これは痛すぎます。

 

金利が申込み日ではなく融資実行日の月で適用される

他の住宅ローン同様に、フラット35も融資実行日の月の金利が適用されます。
融資実行日とは、住宅が完成してから建築費・購入価格の決済と鍵の引き渡しがある日です。ですから住宅ローン申込み日に金利が低く気にいってたのに、融資実行日の月になったら金利上がってる!みたいな事が少なからず起こってしまいます。

 

フラット35の決定事項

フラット35を利用するにはいくつかの決定事項があります。

 

【決定事項】

・申込み時の年齢が70歳未満であること(親子リレー返済の場合は70歳以上でも可能)
親子リレー返済とは、本人が支払えなくなった時に子や孫に債務が引き継がれ2世代で返済をしていくことです。
・融資金額が100万円以上8000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価格の9割以内であること(現在は購入価格の10割でも可能になっています。)
土地を融資で購入する場合はその金額も入れて計算します。
・融資期間は最短でも15年以上、最長で35年以内になること(申込み時に60歳以上であれば10年以上でも可能)
・申込みをした本人や親族が住むための新築住宅の建設、購入資金であること
・一戸建て住宅の場合は床面積が70㎡以上、共同住宅(マンションなど)の場合は床面積が30㎡以上であること

 

まとめ

フラット35に加入されるなら9割以下の融資額になるように調整したいところです。
9割超になると金利がかなり高くなり、フラット35の大きなデメリットとなってしまいます。ハウスメーカーや金融機関にはしっかり相談しましょう!

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