建ぺい率の計算式と緩和条件とは?

法律

家を建てるための土地を探しているときに、気にしておくべきことがあります。

それは建ぺい率容積率です。これらの割合によって、建てる家の大きさ(広さ)が制限されます。

建ぺい率と容積率は物件の情報欄にも掲載されています。

今回は建ぺい率についてを書いていきます。

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建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。この場合の建築面積とは、水平投影面積の最大のものになります。つまり真上から見た場合の、土地の面積に対する家の面積の割合です。

たいていの家は一階部分の面積が最大になるので、家の面積は一階部分の面積だと考えていいと思います。
ただ、もし二階から上階の部分が一階部分より面積が広くなるようならば、その上階の部分の面積になります。

用途地域別の建ぺい率

建ぺい率の最高限度は、用途地域によって異なります。

用途地域についてはこちらの記事をご参考に。

都市計画税の軽減措置は?市街化区域、用途地域とは?
家を買えば様々な税金がかかってきますが、今回は都市計画税についてを書いていきます。 固定資産税は聞いたことがあっても、都市計画税は聞いたことがないという方も多いと思います。

第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、工業専用地域

建ぺい率:30%~60%

第一種・第二種住居地域、準住居地域、準工業地域

建ぺい率:50%、60%、80%

近隣商業地域

建ぺい率:60%、80%

商業地域

建ぺい率:80%

工業地域

建ぺい率:50%、60%

上記のそれぞれの建ぺい率のうち、都道府県や市町村による都市計画で定める割合になります。

建ぺい率の計算

建ぺい率の計算方法をご紹介します。

建ぺい率の計算式

建ぺい率=建物の建築面積÷敷地面積

建ぺい率の計算式は、上記で表されます。

たとえば、建ぺい率が70%で敷地面積が200㎡であった場合、建物の建築面積は140㎡までとなります。

計算式に当てはめると、下記になります。

70%=140㎡÷200㎡

敷地が建ぺい率の異なる二つ以上の地域をまたいでいる場合の計算

この場合には、加重平均して建ぺい率を出します。(加重平均とはそれぞれの違いを考慮して平均値を出すことです)

A地域の建ぺい率×A地域の敷地面積/A地域の敷地面積+B地域の敷地面積

B地域の建ぺい率×B地域の敷地面積/A地域の敷地面積+B地域の敷地面積

たとえば、

『総敷地面積が500㎡で建ぺい率70%の地域に200㎡の敷地 と 建ぺい率50%の地域に300㎡の敷地』

にまたいであるとします。

これを計算式に当てはめると

70%×200㎡/200㎡+300㎡

50%×300㎡/200㎡+300㎡

これを計算すると、58%となります。

建ぺい率の緩和条件

建ぺい率は、ある条件で緩和されることがあります。

建ぺい率の最高限度が80%となっている地域以外で、さらに防火地域内であり耐火建築物を建てる場合

建ぺい率の最高限度が10%緩和されます。

角地または特定行政庁が指定する敷地内にある建築物の場合

建ぺい率の最高限度が10%緩和されます。

※上記二つの条件を満たす場合は、
建ぺい率の最高限度が20%緩和されます。

たとえば、建ぺい率の最高限度が50%で敷地面積が200㎡の場合

50%=建築面積÷200㎡

建築面積は100㎡までとなりますが、防火地域内で耐火建築物を建てる場合は10%緩和されるので60%になり

60%=建築面積÷200㎡

建築面積が120㎡までとなります。

建ぺい率が制限を受けない条件

建ぺい率は、制限を受けない場合もあります。

建ぺい率の最高限度が80%の地域であり、さらに防火地域内で耐火建築物を建てる場合

・公園、道路、河川などの中にある建物で安全・防火・衛生上問題がないもの

・派出所や公衆便所、公共用歩廊など

おわりに

建ぺい率は、不動産の方や設計士の方が説明をしてくれますので、必ずしも自分たちで計算をしなければいけないということではありません。

しかし、万が一ということもありますので理解をしておきたいところでもあります。

容積率については、こちらの記事をご参考に。

容積率の計算式や道路幅による制限は?
建ぺい率と同様に、容積率も建てる家の大きさ(広さ)に影響が出る場合があります。