つなぎ融資の金利と利息計算方法とは?住宅ローン控除は適用されない!?

住宅を購入する際にほとんどの人が住宅ローンを利用しますが、その住宅が注文住宅の場合はつなぎ融資というものを利用する必要がでてきます。
つなぎ融資とは何なのでしょう。
そしてつなぎ融資の金利はどのくらいか。
またつなぎ融資の利息の計算方法と返済方法はどう行えばいいのか。

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資実行日前のお金が必要になるときに利用できる融資です。

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでに、一時的な借入をする短期の融資のことです。
住宅ローンの借入は、物件が完成し、所有権が移転した後に、金融機関が物件に抵当権を設定登記してから融資が実行されます。しかし、抵当権を登記するためには、不動産会社や建築会社に代金を支払う必要があります。そのため、住宅ローンが実行されるまでの間に利用されるのが、つなぎ融資です。

出典元:不動産用語集|LIFULL HOME’S

つなぎ融資を利用するには、住宅ローンの申し込みをしている同じ金融機関である必要があります。
一部、つなぎ融資を単独で申し込める金融機関もあるようです。

つなぎ融資が必要になるときとは

つなぎ融資が必要になるときとは、土地の費用や住宅の着手金、中間金の費用などを支払うときになります。

ですから建売住宅やマンションを購入する場合には、つなぎ融資を利用する必要はありません。

ハウスメーカーによっては、着手金や中間金が必要のないところもあります。

当然、自己資金が多くあり、土地の費用や中間資金を自己資金で全て支払えるのであればつなぎ融資を利用する必要はありません。

つなぎ融資の金利

つなぎ融資の金利は、住宅ローンの金利より高く設定されています。

つなぎ融資の金利は金融機関によって違いますが、2%~3%台であるところが多いです。

例として楽天銀行では、つなぎ融資の金利は2.62%となっています。(2018年1月時点)

つなぎ融資の融資事務手数料

融資事務手数料は金融機関によって違い、定額型と定率型があります。

定額型は借入額に関係なく一定ですが、定率型は借入額によって金額がかわります。

例として、楽天銀行では融資事務手数料が定額型で108,000円となっています。(2018年1月時点)

イオン銀行では融資事務手数料が定率型で借入額に1.08%もしくは1.62%を乗じた金額になります。(2018年1月時点)

借り入れ期間が3ヶ月~6ヶ月以内は1.08%
借り入れ期間が6ヶ月超~1年未満は1.62%

となっていますので、

イオン銀行のつなぎ融資を利用して、借入額が1000万円で借り入れ期間が3ヶ月の場合の融資事務手数料は、
1000万円×1.08%(0.0108)=108,000円となります。

つなぎ融資の借り入れ期間とは、つなぎ融資の融資を受けてから住宅の引き渡し(住宅ローンの融資実行日)までの期間のことをいいます。

つなぎ融資の利息の計算方法

つなぎ融資の利息の計算方法は、

  1. まずつなぎ融資の借入額に金利を乗じます。
  2. その金利を乗じた額を365日で割って一日分の利息の額を出します。
  3. その一日分の利息の額に、つなぎ融資の借り入れ期間の日数を乗じます。

文章で書くと少しわかりにくいので、例を出して実際に計算してみます。

楽天銀行でつなぎ融資を利用して、借入額1000万円(土地の費用の支払い)で借り入れ期間150日(5ヶ月)の場合(金利は2.62%とします)

1.つなぎ融資の借入額に金利を乗ずる
1000万円×2.62%=262,000円

2.金利を乗じた額を365日で割って一日分の利息の額を出す
262,000円÷365日=717.8円

3.一日分の利息の額に、つなぎ融資の借り入れ期間の日数を乗ずる
717.8円×150日=107,671円

この107,671円がつなぎ融資の利息の額になります。

もう一つ例を出して書いていきます。

上記の例に加えて、さらに着工金の支払いで借入額500万円を借り入れ期間90日(3ヶ月)でつなぎ融資を利用した場合

500万円×2.62%=131,000円

131,000÷365日=358.9円

358.9円×90日=32,301円

今回の場合での利息の額は32,301円となります。

土地の費用の支払い(一回目)と着工金の支払い(二回目)の利息の額を合計すると139,972円になります。

この139,972円がつなぎ融資の利息の額となります。

つなぎ融資の返済方法

つなぎ融資の返済方法は、住宅ローンのように毎月分割して返済していくというかたちではありません。

つなぎ融資は、基本的にあらかじめ利息分が差し引かれた額で融資されます。

そのつなぎ融資で融資された額は、住宅ローンの融資実行日、すなわち住宅の引き渡し日に本融資から支払われる(差し引かれる)ことになります。

つなぎ融資の返済方法の例を出して、書いていきます。

楽天銀行でつなぎ融資を利用して、借入額1000万円(土地の費用の支払い)で借り入れ期間150日(5ヶ月)の場合(金利は2.62%とします)
さらに住宅ローンの借入額3000万円だと
つなぎ融資の利息の額は107,671円になるので、
つなぎ融資で実際に融資される額は
1000万円-107,671円=9,892,329円(989万2329円)
になります。

住宅ローンの借入額は3000万円ですが、その額から989万2329円を差し引いた額が融資実行日に融資されます。
3000万円-989万2329円=2010万7671円

ですから融資実行日には2010万7671円が融資され、そのお金で住宅の費用を支払うことになります。

つなぎ融資は住宅ローン控除が適用されない

住宅ローン控除が適用される条件の一つとして、住宅取得のための住宅ローン(返済期間10年以上)があることとされています。

一般的にはつなぎ融資の借り入れ期間は数ヶ月であることが多いので、上記条件から外れてしまいます。
ですからつなぎ融資は住宅ローン控除が適用されない可能性があります。

住宅ローン控除についてはよろしければこちらの記事をご参考ください。
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まとめ

つなぎ融資は、注文住宅を購入される方の多くが利用されるものです。
住宅ローンの借入額に新たに上乗せして借り入れるのではなく、住宅ローンを分割して一部を前払いしてもらうようなイメージになります。
自己資金がなく、土地の費用や着工金、中間金が必要な場合はこのつなぎ融資を利用しなければなりません。

しかし、つなぎ融資を利用すると融資事務手数料や印紙税が別でかかることや、金利が高いために借り入れ期間が短くても利息が高くなること、さらに住宅ローン控除が適用されないというデメリットがあるので注意が必要です。
印紙税については、よろしければこちらの記事をご参考ください。
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余計な費用がかかるので、できることならつなぎ融資を利用せずに住宅を購入したいです(/ー ̄;)

つなぎ融資については、こちらの記事にも書いていますのでよろしければご参考ください。
前回終わりにちょこっと書きました 土地を先に買う場合のお金について説明していきます。

しかし自己資金がない場合で注文住宅を購入される場合は、つなぎ融資に頼らざるを得ないのが現状です。

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